משרדים

אנו עוסקים בשיווק משרדים למכירה והשכרה באזורי המסחר והעסקים ובמתחמי המשרדים המרכזיים של תל אביב רבתי בין היתר בהרצליה פיתוח, רמת החייל (הברזל וראול ולנברג), בני ברק ורמת גן (מתחם ב.ס.ר ומתחם בורסת היהלומים) ובאזורי ביקוש נוספים בשרון ובגוש דן.

אנו מלווים לקוחות בעסקאות לשכירות/ רכישה שטחי משרדים לשימוש עצמי ודואגים לריכוז מלוא הנתונים והמידע הדרוש לצורך קבלת החלטה מדויקת לנכס הנכון.

 בעסקה לשכירת משרדים לשימוש עצמי יש מגוון היבטים המשפיעים באופן ישיר על ניהול העסק ורווחיותו. יש לתת את הדעת למכלול ההוצאות השוטפות של שכירות המשרד בין היתר שיעורי הארנונה, דמי ניהול, מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס וההוצאות אשר נדרשות לתחזוקתו כמו גם קיומם של חניות/ מחסנים לרשות השוכר ונגישות לצירי תנועה מרכזיים.

אנו מלווים לקוחות בעסקאות לרכישת שטחי משרדים כהשקעה בנדל”ן מניב באזורי ביקוש תוך מתן תשומת לב לשיעורי התשואה המוצעים/ תשואה פוטנציאלית (במידה והנכס לא מושכר) בתנאי השוק, השבחה עתידית, יחס ברוטו-נטו, השפעת ההוצאות התפעוליות של הנכס על התשואה ומגוון היבטים נוספים.

סוגיות ייחודיות בשומות למשרדים

נדל”ן מסחרי מניב

נכס מסחרי מניב תשואה גבוהה ביחס לתשואה על דירות מגורים. השקעה בנדל”ן מסחרי כנכס מניב כוללת תשואה קבועה כתוצאה מהשכרת הנכס וכן פוטנציאל להשבחה ועליית ערך הנכס במשך הזמן כאשר מימושו כנדל”ן מניב, לדוגמא עם שוכר איכותי לטווח ארוך ועליית שיעורי התשואה במשך תקופת השכירות, יכול להניב שיעורי רווח גבוהים ביותר.

שיעורי התשואה בנכס מסחריים מניבים משתנים בהתאם לאופי הנכס, מיקומו, ייעודו ומושפע בין היתר מכוחות היצע וביקוש בשוק השכירויות הרלוונטי לאופי הנכס (משרד/ חנות/ תעשייה), פוטנציאל השבחה עתידי, מצבו הפיזי של הנכס ומשתנים שונים נוספים.

אנו מלווים בעלי נכסים ולקוחות בעסקאות בנדל”ן מניב מסוגים ובמיקומים שונים ומנהלים מערכת קשרים ענפה עם משקיעים פוטנציאליים בנדל”ן מסחרי מניב.

סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים

מגרשים/ קרקעות

אנו מלווים בעלי קרקעות ומגרשים במיקומים שונים וכן רוכשים פוטנציאליים בעסקאות בקרקעות עם פוטנציאל רווח עתידי ובשלבי תכנון שונים, בין היתר בתוכניות רש/800 ותא/2812 (פרויקט גלילות), בתוכנית הר/2200 א’ (חוף התכלת) ותוכנית  חד/2020 (רובע הים בחדרה).

אנו מאמינים בשקיפות מלאה וקבלת מלוא המידע הנחוץ באופן שיאפשר התנהלות נכונה וחשיפה מינימאלית לסיכונים עבור לקוחותינו, המוכרים וקונים קרקעות בייעוד ותכנון עתידי כהשקעה.

מיסוי בעסקאות נדל”ן מסחרי

מס רכישה

בהתייחס לנכסים שאינם דירות מגורים חלות הוראות תקנה 2 (1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974 הקובעות כי שיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים יהיה בגובה 6% משווי העסקה.

מס שבח

מס שבח מקרקעין מוטל על הרווח הצומח לבעליו של הנכס במכירת הזכות במקרקעין המורכב מהסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. לצורך חישוב מס השבח נדרשים נתונים כמועד רכישתו של הנכס, מחיר רכישתו ומחיר המכירה הצפוי כמו גם נתונים אשר יש בהם בכדי להשפיע על שיעור המס כהוצאות שונות בקשר עם רכישת הנכס ו/או השבחתו וכן שיעורי פחת. במקרים מסוימים אף ניתן לנכות הוצאות ריבית בגין משכנתא.

ככלל שיעור מס שבח במכירת זכות במקרקעין בידי יחיד יחויב במס שבח בשיעור 25% כאשר שיעור מס השבח עשוי להשתנות בהתאם לתקופת הרכישה של הנכס, באופן ליניארי בתקופת החזקת הזכויות בנכס.

 בהתאם להוראות סעיף 48 (ה)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963המוכר רשאי לפנות בבקשה לפריסת השבח כאילו נבע בתקופה שאינה עולה על 4 שנים טרם מכירת המקרקעין או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה מבין השניים. פריסת השבח מאפשרת להפחית את חבות המס  בחישוב המס על כלל הכנסותיו של הנישום ועל פני מספר שנות מס בכפוף להוראות הדין.

מע”מ

ככלל, , חיוב במע”מ במכירת/רכישת מקרקעין יחול כאשר מדובר במכירה ע”י מי שמוכר נכס במהלך עסקיו או במכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר, וכן על עסקת אקראי, דהיינו, מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין.

סוגיית זהות הנושא בתשלום המס, במידה והוא חל, תלויה בזהות הצדדים לעסקה והאם מדובר באדם פרטי או עוסק. ככלל, מקום בו המוכר הוא עוסק והרוכש אדם פרטי, יחול המס על המוכר ולהיפך.