למרות שלמעלה מכמעט משני עשורים שוק הנדל״ן ידע רק עליות מחירים, בעבר היותר רחוק היו גם ירידות במחירי הנדל״ן ושאלת השאלות מה שוק הנדל״ן יעשה בעתיד הקרוב והרחוק ? האם נראה גם ירידות במחירי הנדל״ן ? האם אנחנו לפני שינוי מגמה במחירי הנדל״ן ?
במאמר זה, בנוסף לידע הרב שרכשתי במשך השנים ניצמד לעובדות ולנתונים על שוק הנדל״ן המקומי ואנסה לתת לקוראינו תמונת מצב ריאלית על מצב השוק בהרצליה.
העליות האחרונות התחילו בתקופת הקורונה, הסיבה שהם התחילו שם היא שבמשך השנים ראינו שתמיד כשבלמו את השוק בצורה מלאכותית (לדוגמה מהשנים האחרונות: מע״מ אפס, המחאה החברתית, מבצע צוק איתן ועוד) ולא על ידי פתרונות יעילים בהגדלת ההיצע, תמיד אחרי העצירה המלאכותית מצטבר לחץ של רוכשי נדל״ן פוטנציאלים היושבים על הגדר וכשהם רואים שאין שינוי לטובתם בשוק הנדל״ן הם חוזרים לשוק בבת אחת מגדילים את הביקוש בזמן קצר ובאגרסיביות. לכן, העלייה היא בעצם תיקון של התקופה בה השוק עצר מסיבה מלאכותית. בתקופת הקורונה היה מרכיב נוסף ומשמעותי שגרם לעליות בשוק הנדל״ן, הפחד מהמגיפה גרם להרבה מוכרים בעיקר מקרב האוכלוסיה בסיכון אבל לא רק שהיו בשוק לרדת ממכירה בשל החשש מחשיפה לאנשים שמעלה את סבירות ההדבקה והשוק ירד בהיקף ההיצע (מספר הנכסים) מסביב אלף חמש מאות נכסים למכירה לפני תקופת הקורונה לפחות משלוש מאות נכסים בתקופת הקורונה, כשהשוק היה מצומצם למשפרי דיור שרצו להישתדרג, לא היה להם מה לקנות וכתוצאה מכך הם לא התחילו בתהליך מכירה, מה שגרם לעצירה בכניסת נכסים למכירה בשוק. כיוון שהשוק כבר היה נמצא בחוסר, הדבר גרם לתחילתו של טירוף בשוק שבא לידי ביטוי בעליות סופר אגרסיביות בזמן קצר.
חשוב להדגיש, שהעבר מלמד כאשר שוק הנדל״ן עושה עליות חדות או קיצוניות כמו במקרה האחרון (לאחר היציאה מהסגר השלישי בקורונה) חייב להגיע פרק זמן של רגיעה בשוק. ככל שהעליות היו יותר קיצוניות, בדרך כלל פרק הזמן הרגוע יהיה ארוך יותר. אנחנו בדיוק עכשיו נמצאים בשקט לאחר הסערה.
ישנם מספר גורמים המראים על שינוי מגמות בשוק, נמנה את הגורמים המשמעותיים ונפרט
הגורם החשוב ביותר, הוא היצע מול ביקוש. נכון להיום, מרץ 2024 כמות הנכסים למכירה בהרצליה עומד על חמש מאות ותשעים נכסים למכירה בלבד לעומת אלף חמש מאות נכסים למכירה שהיו בשנים האחרונות שגם מצב זה לא השביע את הביקושים ומכן אנו למדים שאין שינוי מגמה.
עליית הריבית במשק. בעצם התייקרות המשכנתאות אמורה לצנן את שוק הנדל״ן. כדי להבין למה עליית הריבית לא גורמת לירידות או צינון בשוק הנדל״ן בטווח הנראה לעין ישנה סיבה מרכזית והיא שוק השכירויות, שהוא בעצם האלטרנטיבה לקניית נכס למגורים. מול עליות הריבית, עלות השכרת נכס בהרצליה עלתה הרבה יותר מההחזר החודשי של המשכנתא. כתוצאה מכך, רוב רובם של הזוגות הצעירים שיש להם את האפשרות מעדיפים לקנות נכס מאשר לשכור נכס למגורים. ישנם עוד סיבות נוספות לכך, לדוגמה איכות החיים ברוב המקרים יורדת כשחיים בדירה מושכרת, חוסר יציבות בעלי הנכסים שברוב המקרים לא נותנים חוזה יותר משנה פלוס אופציאה מה שגורם להרבה מעברי דירות במשך השנים ומטבע הדברים הוצאות נוספות כמו עלות הובלה, תיווך, עו״ד, זמן הנדרש לחפש נכס מתאים בסביבת מגוריכם, בעלי נכסים המעלים את השכירות כל חידוש חוזה , אין אפשרות לשפץ כמו שהדייר היה רוצה ועוד סיבות רבות נוספות.
מה שבעצם ניטרל את צינון השוק על ידי השפעת עליית הריבית הם עלייה החדה במחירי השכירות.
התייקרות הבנייה, חשוב להבין כשהבנייה מתייקרת לא רק הדירות החדשות מתייקרות אלא הן מעלות גם את הדירות הישנות. ישנם שתי סיבות עיקריות להתייקרות הבנייה, הראשונה בתקופת הקורונה עליות חדות בחומרי הבנייה (צומות הבניה) והשניה הדרישות של הרשויות המקומיות עולות במשך השנים.
התחלות בנייה, אם תשאלו כל יזם נדל״ן כמה זמן לוקח להגיע להיתר בנייה תגלו (תלוי בסוג הפרויקט) שלוחות הזמנים להגיע להיתר הוא בין שנתיים לשלוש עשרה שנים ויותר בעצם הבירוקרטיה מקשה מאוד להגדיל את היצע בשוק.
תחבורה ציבורית, שוק הנדל״ן בנוי במעגלים סביב המטרופולין. באזורינו עיר המטרופולין הינה תל אביב ככל שמתרחקים ממנה מחירי הנדל״ן יורדים. לדוגמה, במחיר של דירת שלושה חדרים בתל-אביב אפשר לקנות בית פרטי מפואר בחדרה. הבעיה למי שעובד במרכז, כמו רובנו, מה שחסכנו בעלות הנכס נשלם בדלק ובזמן שנשב בפקקים על חשבון זמן משפחה או כל דבר אחר. אם בעזרת התחבורה הציבורית לדוגמה חדרה הייתה במרחק של 15 עד 20 דקות מתל אביב בכל שעה ביום, נתון זה היה עוזר לצנן את מחירי הנדל״ן באזורי הביקוש. כיום, אנחנו רחוקים מאד מתחבורה ציבורית מפותחת ומתפקדת כמו במדינות מערביות אחרות.
שירותים קהילתיים, רוב השירותים הקהילתיים בפריפריה הם ברמה נמוכה ביחס לאזורי המרכז (הביקוש). לדוגמה, בתי חולים, בד״כ המרחקים שצריכים לעבור על מנת להגיע לאזורים בהם ניתנים השירותים הקהילתיים באזורם ועוד. מה שגורם למסות של הביקושים להתנקז בערי מרכז הארץ.
הון עצמי, אחד המרכיבים המעניינים העוזרים להבין איך שוק הנדל״ן עובד היום הוא סוגיית ההון העצמי. ככל שמחירי הנדל״ן עולים במשך השנים נשאלתי על ידי הרבה לקוחות ״מאיפה יש לאנשים כסף להגיע להון עצמי עבור קניית נכס במחירים האלו״. כדי להבין איך השוק ממשיך לעלות והעלייה בשכר במשק לא עולה באותו קצב, צריך להבין את פלח הרוכשים המניעים את שוק הנדל״ן שהם כמובן זוגות צעירים, שנתחיל ..
1. המנטליות בקרב האוכלוסיה בארץ היא קניית נכס למגורים ולא לשכור נכס. כשזוג מתחתן הרוב המכריע של ההורים דוחפים את ילדהם לבצע עסקת קנייה למגורים.
2. בנוסף לדחיפה מההורים לקנות נכס למגורים, בחלק גדול מהמקרים ההורים נותנים חלק מההון או את כל ההון העצמי ויותר עבור רכישת נכס.
3. החלק המפתיע שגם רוכשים שאין להם מספיק הון עצמי לקנות את בית החלומות שלהם באזור בו הם רוצים לגור לא יוצאים מהשוק מהסיבה שהם קונים נכס להשקעה בעיר מגוריהם או בעיר אחרת זולה יותר. מה שיוצר תנועה של אוכלוסיה ממעמד סוציואקונומי חלש היוצאת מאזורי הביקוש ואוכלוסיה ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר הנכנסת לאזורי הביקוש ולכן האיזון נשמר.
לסיכום, על בסיס המנטליות הישראלית להיות בעלים של נכס למגורים, ההיצע הנמוך לעומת הביקוש הגבוה, הבירוקרטיה הארוכה והמתישה לקידום פרויקטים לבנייה ועוד, הם המשפיעים העיקריים המראים לנו שהשוק אינו במגמת ירידה אלא בסך הכל הפוגה אחרי תקופת עליות.
נכתב על ידי אבי דלח סוכן נדל״ן מחברת לוטוס נדל״ן תיווך בהרצליה.
