בדירות מגורים באזורי הביקוש

שוק הנדל״ן בארץ מושך אליו בשנים האחרונות הרבה משקיעים שזו ההשקעה הראשונה שלהם בנדל״ן אם אתם רוצים לדעת איך להשקיע נכון עבורכם הגעתם למקום הנכון שנתחיל ? במאמר הזה נדריך אתכם בהשקעות נדל״ן בדירות מגורים באזורי הביקוש

ישנם סוגים שונים של השקעות בנדל״ן שכל אחת מהם מושכת סוג אחר של משקיעים: הורים הרוכשים דירה כדי לדאוג לעתיד ילדהם (עד שהילד יצטרך אותה, הדירה תושכר), זוגות צעירים שלא יכולים להגיע לדירת חלומותיהם ורוכשים נכס להשקעה במקום, זוגות מבוגרים המעוניינים להשקיע את כספי הפרישה שלהם בהשקעה סולידית ובטוחה שלא תצריך מהם התעסקות רבה לאחר הקנייה ומשקיעי נדל״ן עם יותר או פחות ניסיון המחפשים עסקאות למקסום רווחים.

נחדד את סוגי ההשקעות ונמנה את היתרונות והחסרונות בכל סוג השקעה ומי פלח השוק שלה כדי שיהיה לכם יותר קל לדעת מה יותר מתאים לכם.

השקעות בדירות מגורים באזורי הביקוש ההשקעה ללא סיכון הקלה ביותר (דורשת פחות בדיקות) היא לרכוש נכס מוכן בבניין חדש או חדיש בפריים לוקיישין.

היתרונות: ביקושים גבוהים, מציאת שוכר טוב בזמן קצר, מחיר שכירות גבוה, פלחי שוק ממעמד סוציואקונומי גבוה מה שמקטין את הסיכון בהכנסת דייר בעייתי , הוצאת אנרגיה נמוכה בנוגע לתחזוקת הנכס (כי הנכס חדש חדיש).

החסרונות: נכסים חדשים או חדישים בשכונות מבוקשת מאוד יקרים ולפי חישוב עלות הנכס מול השכירות החודשית מביאה אחוז תשואה נמוך לכסף שלכם. יחד עם זאת, עלות מס רכישה וההוצאות הנלוות יהיו גבוהים וייקרו את העסקה. בנוסף, הנכס יהיה צמוד לשוק ולא תהיה קפיצה מעבר לשוק.

מתאים למשקיעים שרוצים כמה שפחות התעסקות בתחזוקת ההשקעה ורוצים השקעה סולידית ובטוחה בשוק הנדל״ן למגורים.

השקעות בדירות למגורים בבנייה מקבלנים

קניית נכס להשקעה בבניה או בשמו בשוק ״דירה על הנייר״

היתרונות: דירות מגורים בפרויקטים בבנייה זולות יותר מהשוק כשקונים דירה שתיהיה מוכנה בעוד כמה שנים. לכן, המחיר שיווק מראש אטרקטיבי הרבה יותר מה שמשליך גם על עולות מס הרכישה שיהיה נמוך יותר. בנוסף, בסיום הבנייה תקבלו דירה חדשה ומבוקשת שעכשיו שווה יותר מהעלות שרכשתם אותה. אפשרות בחירה של תכנון הפנימי בדירה, חניות, מחסנים, בחירת קומת הנכס וכיווני אוויר כשרוכשים בתחילת הבנייה מאפשר לנו לבחור את הדירות היותר טובות בפרויקט.

החסרונות: בגלל שהדירה לא מוכנה (בבנייה) היא לא מניבה תשואה חודשית עד לסיום הבנייה. בנוסף, הרוכשים חשופים למדד תשומות הבנייה (40%). סיכון לפשיטת רגל עד לסיום הבנייה. חוסר וודאות בנוגע לטיב הבנייה. כשהדירה מוכנה כמובן שעכשיו היא שווה יותר. יחד עם זאת, היא תהיה צמודה לשוק (תעלה או תרד לפי שוק הנדל״ן באיזור)

השקעות בדיור למגורים – יד שניה

קניית דירה ישנה להשקעה מחולקת לשתי אפשרויות: הראשונה והפחות טובה, קניית דירה שההיתר שלה אחרי 1980 ובכך סיכוי נמוך להשבחה (פרויקט התחדשות עירונית). יחד עם זאת, נהנים ממחיר אטרקטיבי יותר בקניה מה שמשליך על כל העליות הנלוות. חשוב שאם הדירה דורשת שיפוץ, לא לחסוך ולשפץ מהסיבה שדירות בבניינים ישנים אך משופצות הביקושים גבוהים, מחיר השכירות גבוה יותר וקל למצאו דייר טוב למניעת בעיות בהמשך הדרך. בנוסף, מקטין משמעותית את תחזוקת הנכס לשנים רבות קדימה.

האופציה השנייה והטובה ביותר, קניית דירה שההיתר בנייה שלה לפני 1980 ובכך אפשרות גבוהה מאוד לפרויקט השבחה ולכן אתם נהנים מכל העולמות. אופציה להשבחה בעצם קפיצה משמעותית שלא קשורה לשוק, מחיר קנייה נמוך מה שמשליך על המס רכישה וכל ההוצאות הנלוות שגם הם נמוכים, אחוז תשואה גבוה ביחס למחיר קניה ועוד. יחד עם זאת, חשוב להביא את מצב הדירה (שיפוץ) לרמה טובה כדי למקסם את מחיר השכירות ולמציאת שוכרים טובים (שיכבדו את הסכם השכירות), שקט מבעיות (תחזוקה) ומציאת שוכר בזמן קצר. ההבדל במחיר שכירות בין דירה חדשה לבין דירה ישנה משופצת הוא קטן ולא משמעותי ביחס להשקעה.

השקעות בנדל״ן המניבות ריטיינר גבוה (הכנסה חודשית גבוהה)

אפשרות זאת המתאימה לאמיצים מבין המשקיעים היא פיצול דירה או בשם היותר מוכר שלה דירות מחולקות. היתרון, מחיר שכירות חודשי מאוד גבוה ביחס לשווי.

לדוגמה: דירת 4 חדרים כ 100 מ״ר משופצת תושכר ב6,800 ואם נחלק אותה לשלוש יחידות נפרדות כל יחידה תושכר ב 4,000 כפול 3 יחידות הדירה תכניס מינימום 12,000 שח לחודש.

היתרון, מובן מאליו נראה בירור בדוגמה.

החסרונות, עלות שיפוץ לא מבוטלת – כשעלות השיפוץ משתלבת עם זה שהדרך היחידה לבצע חלוקה בדירה תהיה ללא היתר (בעצם בחריגת בנייה, לא חוקי) מגדיל את הסיכון להלשנה מאחד השכנים ולקבלת צו הריסה מהרשות המקומית ובנוסף אם רוצים לממש את הנכס (למכור אותו) במצב הקיים (כשהיא מחולקת) תהליך המכירה יהיה ארוך ומקסום המחיר יפגע.

לסיכום, כל אחד יכול לבחור את סוג ההשקעה שעונה על צרכיו. מקווה שמעט מהידע שנתנו במאמר זה יעזור לכם.

כמו כן, במידה ויהיה לכם שאלות . מוזמנים ליצור קשר עם אבי דלח, לוטוס נדל״ן.